SOITA MEILLE JA KYSY LISÄÄ: +358 9 8561 7177

Rakennuksien toiminnanvarmistusprosessi

Julkaistu 7.3.2024 08:51

Rakennuskohteiden talotekniikkaratkaisut monimutkaistuvat ja viranomaismääräykset sekä energiatehokkuusvaatimukset tiukkenevat vuosi vuodelta. Heikosti toimivan rakennuksen ongelmat alkavat usein käyttäjien sisäilmapalautteista. Rakennuksen omistajalla tai rakentajalla voi olla myös omia asetettuja vaatimuksia toimivuuden tai olosuhteiden puolesta. Tyypillisiä vaatimuksia ovat sisäilma- tai materiaaliluokitukset. Lisäksi ympäristösertifikaatit ovat entistä painokkaammin osana rakennusprojekteja.

Kiinteistönomistajat voivat asettaa rakennukselle myös tavoitekulutustasoja. Rakennettavien kohteiden energiakulutustasoja käsitellään normaalisti ainoastaan teoreettisella ja laskennallisella tasolla vaadittavien energiaselvitysten ja -todistusten puitteissa. Hyvin harvoin kuitenkaan kohteen ylläpitoaikana selvitetään laajemmin mahdollisten toteutuneiden kulutusten suhdetta laadittuihin energiaselvityksiin tai -todistuslukemiin. Laadukkaassa vertailussa huomioidaan myös rakennuksen käyttöön liittyvät poikkeamat suhteessa ennakkoon laadittuihin energiaselvityksiin. Tyypillisiä poikkeamia ovat erilaiset käyttäjämäärät, käyttöajat, sisälämpötilat, ilmamäärät sekä muut olosuhteet, kuten akustiikka.

Toiminnanvarmistus kiinteistön koko elinkaaren ajaksi

Rakennusten tekninen toiminnanvarmistus pitäisi olla kiinteistönomistajan, rakennuttajien, rakentajien ja ylläpidosta vastaavien tahojen ensisijainen tavoite. Toimintaa pitäisi miettiä ja varmistaa rakennuksen koko elinkaaren ajaksi lähtien liikkeelle jo rakennusvaiheesta. Rakennuksien tekninen elinkaari ei pääty takuuaikojen loppumiseen. Normaalisti rakennuksen tekninen ylläpito sen omistajataholla alkaa vasta takuuaikojen jälkeen, koska takuuaikojen jälkeen ei voi suoraan osoittaa korjattavaksi rakentajille löydettyjä vikoja tai muita puutteita.

Toiminnanvarmistuksen investointikustannuksia on tilaajien hankala hahmottaa hankkeiden alkuvaiheessa. Toiminnanvarmistuksen kytkeminen hankkeeseen vasta käyttöönottovaiheessa tuntuu aina lisäkustannuksena, kun sen kytkeminen riittävän varhaisessa vaiheessa koetaan osana rakentamiskustannusta. Toiminnanvarmistuksen toteutus tulisikin suunnitella siten, ettei siinä ole päällekkäisiä toimintoja taloteknisen valvonnan kanssa. Usein laadukas toiminnanvarmistus aiheuttaa lisäkustannuksia, jotka kuitenkin oikein suoritettuna kumoutuvat moninkertaisesti hyvien sisäilmaolosuhteiden ja energiatehokkuuden parantumisen takia.

Virallinen ohjeistus kokonaisuudelle

Suomessa ei ole käytössä mitään toiminnanvarmistus standardia tai virallista tehtäväluetteloa, joten jokainen kohde toteutetaan ainoastaan siihen laadittujen urakka-asiakirjojen pohjalta. Tekniseen ylläpitoon ja sitä kautta toiminnanvarmistamisen ratkaisuksi pitäisi löytää jokin muu keino kuin perinteinen huoltokirja. Perinteinen huoltokirja on liian usein vastuutahojen tehtävien kuittausalusta, jossa ei tehtäväkohtaisen toimenpiteen lisäksi tarvitse miettiä kokonaisuuksia.

Toiminnanvarmistusmenettelyssä tulisi laatia vaatimukset, tehtävät ja vastuut eri osapuolille, jolloin epäselvissä tai ristiriitaisissa tilanteissa voitaisiin selvittää kenelle ne ovat osoitettu. Virallinen ohjeistus on tärkeää roolien ja vastuukysymysten näkökulmasta sekä tehtävien mahdollisten päällekkäisyyksien hallinnassa. Käytännössä heikommin hallituissa projekteissa esimerkiksi aikataulupaineet hyvin usein ohittavat kyseiset laadunvarmistustoimenpiteet.

Toiminnanvarmistuksen hyödyt

Toiminnanvarmistuksen avulla selkeytetään hankkeen kulkua ja tuetaan teknistä ylläpitotoimintaa sekä parannetaan hankkeen energiatehokkuutta. Se onkin erittäin tehokas keino hallita ja vähentää rakennuksen energiakulutuksia. Toiminnanvarmistuksen avulla voidaan vaikuttaa jopa teknisten laitteiden ja järjestelmien pidempään käyttöikään. Luovutus- ja vastaanottovaiheen kattava toiminnanvarmistus vähentää myös kaikkia takuuajan ongelmia.

Toiminnanvarmistuksen lisäksi hyvin suunniteltu ja toteutettu kohde on turvallinen, helppohoitoinen, ylläpitokustannuksiltaan optimaalinen, muuntojoustava ja arvonsa säilyttävä. Toiminnanvarmistuksella ei voida juurikaan vaikuttaa suunnitteluaikaisiin puutteisiin tai virheisiin, ellei toiminnanvarmistusprosessi ylety jo hankesuunnitteluun tai suunnitteluaikana tehtäviin ratkaisuihin. Toiminnanvarmistusprosessia ei kuitenkaan kannata laajemmin kohdistaa teknisesti yksinkertaisiin kohteisiin, kuten asuintalot, jotka on liitetty kaukolämpöön.

Ari Elorinne, Toimitusjohtaja, KnowTek Oy

KnowTek Oy on EcoReal Oy:n tytäryhtiö sekä osa Raksystems Groupia. KnowTek tuottaa asiantuntijapalveluita liike-, toimisto- ja asuinkiinteistöjen uudis- ja korjausrakentamiseen. LVI-, sähkö- ja automaatiosuunnittelu sekä talotekninen valvonta ovat yrityksen erityisvahvuuksia.

 

Artikkelissa mainitut palvelut