SOITA MEILLE JA KYSY LISÄÄ: +358 9 8561 7177

Rakennuttaminen on vuorovaikutusta

Julkaistu 28.10.2021 08:47

Rakennuttajalla on tärkeä tehtävä hoitaa hankkeen johtaminen sovitusti niin, että kustannus-, aikataulu- ja laatukriteerit täyttyvät. Toinen tärkeä tehtävä näiden lisäksi rakennuttajalla on helpottaa tilaajan omaa työtä ottamalla tältä hankkeeseen liittyvät tehtävät hoidettavakseen. Se on vastuullinen tehtävä, oli hanke kuinka pieni tai suuri tahansa.

Rakennuttajan tehtävänä on toimia tilaajan edustajana monen eri sidosryhmän kanssa. Näitä sidosryhmiä ovat esimerkiksi kiinteistön käyttäjä eli vuokralainen tai useat vuokralaiset, suunnittelijat, valvojat, urakoitsijat ja viranomaiset. Rakennuttajan tekninen osaaminen esimerkiksi rakennus- tai talotekniikassa on tärkeää, mutta vähintään yhtä tärkeää on osata kommunikoida oikein eri sidosryhmätasojen kanssa siten, että hanke saadaan toteutettua tavoitteiden mukaisesti.

Rakennuttajalle mielenkiintoinen ja haastava kokonaisuus on vuokralaismuutokset olemassa olevaan kiinteistöön. Kun vuokralaiskandidaatti lähestyy kiinteistönomistajaa tarkoituksenaan vuokrata itselleen uudet tilat, usein on tilanne, että tämän edellisestä tilasta on jo päätetty luopua tai muutoin vuokrausprosessilla on olemassa määräaika. Niin kuin kaikilla projekteilla, myös vuokralaismuutoksilla on alku ja loppu. Aikatauluun on voitava sitoutua, jotta prosessin eri vaiheet sujuvat mahdollisimman hyvin. Rakennuttajan tehtävänä on toimia vuorovaikutuksessa kaikkien osapuolien kanssa sovitun päämäärän saavuttamiseksi.

Usein käy niin, että muutoksen kohteena olevien tilojen tulee olla käyttöönotettavissa kohtuullisen pian johtuen erilaisista syistä ja tarpeista. Näissä tapauksissa on tärkeää, että kiinteistön perustiedot ovat hallinnassa ja kiinteistöllä on muutoshankkeen suuruusluokka tiedossa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Heti hankeaihion aluksi rakennuttajan ja tilaajan on laadittava arvio, kuinka suuren investoinnin kyseinen kiinteistö ja vuokrasopimusaihio voi kantaa. Kun perustiedot ja talousraamit saadaan lukittua, on mahdollista edetä vuokratarjoukseen ja sitä kautta hankkeen tarkempaan suunnitteluun nopealla aikataululla.

Parhaassa tapauksessa rakennuttajakonsultilla on jo valmiiksi olemassa kiinteistön perustiedot esimerkiksi käyttötarkoituksesta, korjausvelasta, sähkötehosta ja ilmanvaihdon mitoituksesta – muutamia mainitakseni. Samassa yhteydessä, kun teknisiä ja taloudellisia reunaehtoja tarkastellaan, tulee selvittää suunnittelijat, rakennuslupavaatimukset ja potentiaaliset urakoitsijat hanketta tarjoamaan ja toteuttamaan. Niin ikään heti aluksi on selvitettävä hankeen vaikutukset kiinteistön muille käyttäjille ja kartoitettava nämä mahdollisimman tarkasti, jotta yllätyksiltä vältytään sitten, kun hanke on jo käynnissä. Aina yllätyksiltä ei voi välttyä ja tällöinkin rakennuttajakonsultti on avainasemassa kantamassa hankkeen johtajuutta epäkohtia selvittäen.

Hankkeen aikataulusta riippuen monet asiat voivat edetä samanaikaisesti rinnan, jotta rakentaminen saadaan pian käyntiin ja tilat käyttöön. Tässä tapauksessa on tärkeää, että rakennuttaja osaa kommunikoida asiat riittävän hyvin eri osapuolien kanssa, jotta kaikilla on tiedossa mihin suuntaan hanke menee ja millä aikataululla. Rakennuttajan tulee vuorovaikutuksellaan ohjata eri osapuolia yhteisen päämäärän saavuttamiseksi. Mikäli hankkeen tekniset asiat tai aikataulu vaikuttavat kaipaavan tarkennuksia ennen investointien tekemistä, rakennuttajan tulee osata kommunikoida tämä riittävän selkeästi esimerkiksi vuokralaiselle ja kiinteistönomistajalle. Hankkeen aikataulu tulee tarkastella uudelleen, mikäli edellytyksiä toivottuun aikatauluun ei ole esimerkiksi markkinatilanteesta tai laitetoimitusten pitkistä toimitusajoista johtuen. Rakennuttajan tulee siis hallita kulloisenkin markkinatilanteen vaikutukset suunnitteilla olevaan hankkeeseen ja kommunikoitava nämä oikea-aikaisesti eri osapuolille ennen kuin kriittiset päätökset on tehty.

Teknisen asiantuntijan ominaisuuksien lisäksi rakennuttajakonsultilta vaaditaan laaja-alaista ymmärrystä eri sidosryhmien tarpeista sekä markkinatilanteesta. Tärkeää on myös nopea reagointikyky sekä korkea yhteistyökykyä jämäkän johtamisen lisäksi. Kokenut rakennuttaja osaa tunnistaa haasteet riittävän ajoissa ja kommunikoida ne oikein. Vuorovaikutusta ja viestintää ei alan koulutuksessa juurikaan opeteta, vaan se kehittyy kokemuksen myötä.

janne koskela

Janne Koskela
Operatiivinen johtaja

Artikkelissa mainitut palvelut